2018年澳大利亞的房地產市場，可以用“跌跌不休”來形容，再遭受經濟增長前景不明的影響，投資者對澳洲房產市場并不看好，持觀望態(tài)度。與此同時，相關的房產專家或經濟學家并沒有閑著，最澳洲房產在過去的一年做了一個總結，下面，就和邦海外一起看看2018澳洲房產總結：未來3年房價或將觸底回升一文吧。

2018年澳洲房價表現(xiàn)

最新數據，2018年全澳房價跌幅達到4.8%，創(chuàng)下近十年來最弱表現(xiàn)。12月份，悉尼與墨爾本房地產市場進一步惡化，房價分別下跌1.8%與1.5%。達爾文、珀斯與布里斯班分別下跌1.8%、1%與0.2%。

悉尼西部及北岸風險大

悉尼房市接連五年強勢上行之后，出現(xiàn)自2012年以來房價的首次年度下跌。2014年與2015年，悉尼房價分別上漲了12.8%與14.9%，2017年漲勢開始消退，當年房價僅漲3.2%。

過去一年房價則下跌了7.2%，行業(yè)專家預測2019年還會有更多痛楚。預計會再跌10%。

據SQM研究，悉尼的空置率11月跳漲到了3.2%，而長期均值是2.2%。目前待建成的公寓數量龐大，房產空置率高于長期平均值并且還在上升。

另據數據顯示，悉尼自住性置業(yè)活動水平在下降，庫存量上升——目前悉尼的房產掛售數量同比上升約兩成。

悉尼的公寓密集地帶：西部的大片地區(qū)及下北岸風險最大。

墨爾本房價6年來首次下跌

去年7月墨爾本房價下跌了0.9%。是2012年11月以來墨爾本房價首次下跌。這期間，一些悉尼房產投資者轉投墨爾本。由于悉尼房價過高，大量公寓置業(yè)者轉投價格較低的墨爾本和布里斯班，導致三季度悉尼公寓開工量同比下跌60%，公寓期房銷售量同比暴跌88%。與此形成鮮明對照的是，第三季度墨爾本和布里斯班公寓開工量和公寓期房銷售量都出現(xiàn)上升，原因是這兩座城市涌入了大量包括華人在內的海外移民，房價也較低，對置業(yè)者有較大吸引力。

墨爾本的公寓市場今年也面臨較大供給壓力。今年墨爾本交付的高層公寓樓(四層以上)將從去年的13,500套增至17,000套。去年墨爾本公寓價格下跌2.3%。

2018年墨爾本近郊的房價只下降了0.1%。但專業(yè)機構都認為，墨爾本房地產市場仍可能是今年受創(chuàng)最嚴重的地區(qū)，近郊房價將有更達的下降。

今年大墨爾本地區(qū)房價下跌加速，到2020年才會略有反彈。預計墨爾本降幅最大的是內東區(qū)和內南區(qū)，房價跌幅會在10%以上。

布里斯班公寓短期內難以回暖

2018年布里斯班的獨立屋價格小幅上漲0.4%，公寓價格下跌0.7%，整體增長0.2%。

澳新銀行認為，2019年布里斯班房價會有1%的下跌，但凈跨州移民的增長會給布里斯班樓市一定的支撐。布里斯班房價在2014年上漲4.1%，2015年上漲4.9%。在隨后的兩年中，公寓房價格下跌拖累了當地市場，2016年房價增長放緩至1.6%，2017年上漲了1.8%。

布里斯班市中心的公寓市場短期內難以回暖，這一區(qū)域的房價仍比十年前低約5%。然而，隨著新供應放緩，2019年布里斯班公寓市場至少不太可能繼續(xù)惡化。預計今年布里斯班的新公寓完工量為5700套，幾乎是2017年峰值時期10,700套的一半，加上州際移民人口的支撐，今年布里斯班樓市的前景會優(yōu)于悉尼和墨爾本。

對此，全球著名會計公司畢馬威稱，澳洲房價將在2021年前見底回升。畢馬威預測，由于國內投資者的需求不同，悉尼和墨爾本房地產市場將出現(xiàn)不同表現(xiàn)。預計悉尼房價總跌幅為12.9%，墨爾本房價總跌幅為4.5%，悉尼房價下跌周期將長于墨爾本。

根據畢馬威的預測，2019財年悉尼房價將下跌4.3%, 2020財年再下滑1.3%，2021財年將上漲3.5%。墨爾本房價在2019財年將下滑2%，隨后兩個財年將分別上漲2.4%和4.7%。

2019年澳洲及各城市房價預測

房產公司Domain認為，2019年澳洲房產市場將使更穩(wěn)定的一年，但這并不是說房價不會進一步下跌，但在進入另一個溫和增長階段之前，房價下跌的速度將在2019年上半年放緩。

Domain預計，到2019年，悉尼和墨爾本將是全球最疲弱的兩個市場之一，然后預計到2020年，房價將以4%左右的速度增長。布里斯班、珀斯、阿德萊德和堪培拉的房價在未來幾年將出現(xiàn)溫和增長，霍巴特的房價在經歷了近年的快速增長后應該會企穩(wěn)。

許多因素可能導致價格偏離預測(基于最可能的未來情景)。主要的下行風險包括:抵押貸款利率上升早于預期、速度快于預期、銀行進一步收緊貸款、人口增長放緩、投資者被迫拋售以及中國經濟放緩。另一方面，房屋建設可能放緩，政府干預支撐市場，以及經濟走強，可能意味著房價漲幅高于預期。工黨提出的負扣稅改革的影響更加不確定，改革可能最終會推動價格走低，但實際上可能會在未來6-18個月支撐價格。

Domain利用經濟模型、市場領先指標的分析和最近的市場趨勢對澳洲以及各首府城市別墅和公寓的房價作出了預測。

Domain預計，別墅價格將在2019年上半年繼續(xù)下跌，然后出現(xiàn)好轉并溫和增長，從而在截至2019年12月的一年里實現(xiàn)約1%的年增長率(見下圖)。預計在截至2020年12月的一年內，房價增幅將升至4%。預計到2019年年中，別墅價格將從2017年82萬澳元的峰值下跌7%，至76萬澳元左右的低點。在這個低點，澳大利亞別墅價格將回到2016年的水平。

預計澳大利亞的公寓價格將在2019年和2020年分別增長2%和3%。在截至2018年12月的一年下跌3%之后，預計2019年初公寓價格將見底。預計它們將較2017年6月的峰值56.8萬澳元下跌約5%。在經歷約54萬澳元的低點后，房價將回到2016年末的水平。

Domain預計公寓價格將比別墅價格更具彈性，主要有兩個原因。首先，繁榮期的公寓價格漲幅較小，因此在2017-2019年期間，需要消散的市場“泡沫”較少。第二，州政府的印花稅優(yōu)惠將會抬高公寓價格，尤其是在悉尼和墨爾本。

穩(wěn)定的人口增長、低失業(yè)率和低利率將在中期內支撐澳大利亞房地產價格的增長。在不久的將來，更嚴格的貸款條件將繼續(xù)給價格帶來壓力。但最終，借款人將開始適應這種新常態(tài)(包括更好地了解他們可以借多少錢，以及獲得貸款需要多長時間)，貸款將開始再次增長，盡管增速有限。

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