前有脫歐，后有新增海外買家印花稅，倫敦房產(chǎn)可謂是前狼后虎，處于被動之中，風(fēng)雨飄搖，不知未來的路在何方。

今近日，脫歐未決，但有關(guān)“海外買家的房產(chǎn)新政”，英國政府近日公布了針對海外買家在英格蘭或北愛爾蘭地區(qū)購買房產(chǎn)時征收1%的“海外買家印花稅”的征稅草案。

下面，邦海外就為大家介紹一下脫歐“大戲”+新增買家印花稅，倫敦房產(chǎn)會走向何方。

脫歐對倫敦房市的影響

在英國正式脫離歐盟之前，英國樓市仍將處于一個不確定期，就是英國脫歐是否明確。

無論是大到英國經(jīng)濟的總體，還是具體到樓市，都需要一個明確的脫歐結(jié)果。至于說是有協(xié)議的按秩序“軟脫歐”，還是無協(xié)議的“硬脫歐”，差別將是正式脫歐之后的波動情況的不同。

如果是有協(xié)議脫歐，受系統(tǒng)預(yù)期的向好影響，樓市將平穩(wěn)回暖;但受屆時英鎊的升值，卻會壓抑海外投資者的積極性。

如果是無協(xié)議脫歐，房價將出現(xiàn)大幅震蕩，有幾種可能：

一種可能是，出現(xiàn)類似2007年次貸危機爆發(fā)后短期內(nèi)房價大幅下滑的可能。但正如2018年首次購房者呈現(xiàn)歷史高位的現(xiàn)象，由于英國尤其是倫敦樓市總體上長期供不應(yīng)求的關(guān)鍵要素決定了，對于收入狀況較好的買家而言，將會積極入市抄底。

第二種可能，受到英鎊在正式“硬”脫歐后短期的再貶值的窗口期，對脫歐后英國長遠發(fā)展有信心的海外買家抄底。

確實是不論英國如何脫歐，倫敦樓市都正在受到國際買家的持續(xù)買進。最新的數(shù)據(jù)顯示，英國脫歐談判期間，來自歐盟的買家非但不擔憂英國脫歐，反而趁機抄底，歐盟買家僅次于英國本地買家，占比19%，比2017年下半年的10%大幅上漲。充分顯示脫歐給大量買家創(chuàng)造的機會。如何從短期的波動中發(fā)現(xiàn)機會，考驗著投資者的智慧。

海外買家印花稅對倫敦房市的影響

英國政府已經(jīng)公布了針對海外買家征收印花稅的征求意見稿，海外買家印花稅將按1%的稅率征求民眾意見。征求意見的截止日期為2019年5月6日夜11:59。征稅的進一步細節(jié)將于征求意見結(jié)束之后公布。

英國的海外買家印花稅是發(fā)達國家里最晚出臺的，也是完全出于英國國內(nèi)部分買不起房子的選民的壓力而出臺的政策。對于英國政府和選民來說，是合理的;對于海外買家而言，當然是不合理的。但和香港、加拿大、澳大利亞等國家動輒兩位數(shù)的稅率相比，英國的1%稅率，僅僅是個象征性的稅費。

無論海外買家印花稅何時執(zhí)行，我都認為：認真選擇一個好的投資項目，遠比擔心1%的印花稅重要。道理很簡單，如果糾結(jié)1%的印花稅，匆忙間選擇投資了一個潛力不太好，或者某些方面不理想的項目影響到保值增值，就得不償失了。

在倫敦樓市，好的項目能在短短的時間里輕松上漲較大的幅度，1%的一次性成本很快就能成為可忽略不計的。

首先，倫敦房產(chǎn)的本地居民需求的嚴重供應(yīng)不足局面，不會因為當前的脫歐等形勢有所改善，反而會更加嚴重。再加上國際買家對倫敦房產(chǎn)的持續(xù)需求，按照市場經(jīng)濟最最基本的規(guī)律，倫敦房產(chǎn)將持續(xù)呈現(xiàn)需求旺盛、價格穩(wěn)定上漲的趨勢。

倫敦地區(qū)每年新建住房約為3萬套，遠遠無法滿足每年新增逾6萬套的實際需求，導(dǎo)致大量居民不得不合租或居住在更外圍的通勤城鎮(zhèn)。

住房嚴重不足的趨勢，意味著倫敦樓市幾乎不存在泡沫，進一步堅定了本地自住買家或國家投資者持續(xù)購買的信心。

其次，因為供應(yīng)不足的日積月累，英國房產(chǎn)的居住屬性非常強，尤其是倫敦地區(qū)，所有約340萬套住宅房產(chǎn)的空置率，僅僅0.6%。英國最大的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)Rightmove的一個統(tǒng)計顯示，全倫敦所有出租房產(chǎn)的滿足率在98%。從不同角度印證了倫敦絕大部分房產(chǎn)的剛需性。

第三，英國樓市租金能輕松還月供貸款的現(xiàn)象。2007年次貸危機之后，英國央行切實吸取教訓(xùn)，對出租房按揭貸款出臺了非常嚴格的監(jiān)管政策。央行規(guī)定銀行必須確保房產(chǎn)月租金收入必須達到月供款的135%到145%，決定了投資業(yè)主們幾乎不會出現(xiàn)斷供的情況發(fā)生。即使平均房價下滑多少，只要房產(chǎn)處于出租狀態(tài)，幾乎不會出現(xiàn)拋售或甩手給銀行的情況。

從推動需求和價格上漲，以及市場風(fēng)險規(guī)避的雙向保障分析，倫敦房產(chǎn)都是值得投資、并且長期持有的。

根據(jù)房地產(chǎn)集團第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)顯示，到2023年，倫敦的租金將比同期房價增長4.5%的倫敦房租與今年相比增長將達到15.9%。

脫歐之后，預(yù)計英國五年內(nèi)工資將增長16%。這種提升與房屋供不應(yīng)求的現(xiàn)實將繼續(xù)推高租金。根據(jù)Rightmove的最新數(shù)據(jù)，大倫敦地區(qū)的租金漲幅最大的是Hayes，Southwark，Sherperd's Bush，Elephant & Castle以及Victoria，所有這些地區(qū)都是租賃熱點。

抄底英國房產(chǎn)的機會到了嗎?

短期來看，英國部分地區(qū)如大多倫多已出現(xiàn)買方市場。長期來看，英國房產(chǎn)長期供不應(yīng)求。我認為投資英國房產(chǎn)，一般不會出現(xiàn)虧損情況，都能有所收益。

英國稅務(wù)局的房屋成交數(shù)據(jù)顯示，在2016年4月非首套和出租房產(chǎn)增收3%印花稅生效前，英國房產(chǎn)交易量迎來了一波井噴式的暴漲。即將于今年秋季上線的“額外印花稅”，可能也會帶來一大批海外購房者。

買房交易日之前，買家在英國居住時間少于183天，需要支付1%的額外印花稅;不過如果你買房后，在英國又住了半年以上，那么這筆額外印花稅可以退給你。這筆收入將用于建設(shè)保障性住房。

根據(jù)以往脫歐英鎊的表現(xiàn)，月底英國無協(xié)議脫歐時，英鎊匯率可能會降到低點，此時買房相當于直接折扣買房。之后，隨著政治平穩(wěn)后，市場恢復(fù)正常，根據(jù)以往英國房價趨勢，房價仍有較大增長潛力。

房價漲幅或回落

全英房屋抵押貸款協(xié)會(Nationwide)公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，英國房價增速從一年前的2.6%降至0.5%，創(chuàng)下2013年2月以來的最慢同比增速。這說明英國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了幾十年的繁榮之后，目前正在放緩。

雖然預(yù)計2019年英國房價還會有所上漲，但恐怕漲幅會有所回落，同時經(jīng)過月底的無協(xié)議脫歐，也許年底房價并不會高出很多。如果想短期持有，恐怕未必有預(yù)期的收益。

此外，開發(fā)商、房屋的地理位置、環(huán)境、交通便利程度等都需要嚴格考察，總之，買房者出手前一定要更加謹慎。

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風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹慎投資。