澳洲房產總是被看衰的那一個，但是不論外界怎么對澳洲房產市場未來做出解讀，當下的澳洲房產尚未出現任何衰退的跡象。雖然澳洲房產價格已經很高，但是只要合理的選擇房產，恰當的方式管理，還是可以獲得非常穩定且可觀的收益的。

一、澳洲房產投資回報率如何計算

對于澳洲房產投資回報率的計算，一般是有多種方式的。回報率的計算是衡量房產是否值得投資的重要參考依據，一般有以下三種計算方式：

1、 收益模式計算方式

投資回報率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

2、 投資回報率計算方式

投資回報率=(稅后月租金-物業管理費)*12/購買房屋單價

3、 投資回收時間計算方式

投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）*12

二、澳洲房產出租方式

對于想要在澳洲投資房產的申請者而言，如果買下房子只是為了等待升值之后再出售，那么澳洲針對房子會收取一定的空置稅，這樣就顯得非常不合適。所以，澳洲房產投資者一般都會選擇將房產出租出去，那么澳洲房產出租的方式一般都有哪些呢？

1、開發商承諾包租

很多國外開發商為了促進銷售業績，會承諾包租服務，回報率一般在5%左右。這種房子就是那種本身帶租約的，買下房子之后就可以拿收益了，很多買家甚至都不會去考察房產，畢竟就是為了投資，只要回報率可觀就完全可以了。

2、委托租賃公司

如果開發商不承諾包租，業主可以委托澳洲專業的租賃公司，這樣的優勢和劣勢同樣存在，優勢在于不需要自己親自打理，省時省力，缺點在于需要交納一定的管理費，如果公司不靠譜的話，后期可能會有更多的糟心事。

3、業主自行出租

業主可能會有朋友、親戚想要租房，或是自己尋找到一位合適的房客。這種方式最大的不便在于需要自己親自打理，但是很多所有者并不在澳洲生活，會有諸多的不便，而且澳洲房產租賃過程中的一些法律問題可能也不是很熟悉，這就需要專業人士的指導了。

不過，無論采用什么樣的方式，一定不要忘記納稅，在澳洲，如果稅務違約，面臨的問題將是很嚴重的，這點一定要切記切記。

三、影響澳洲房產投資潛力的因素

1、人口增長潛力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維系房地產的剛性因素，這點在任何一個國家都是如此。簡單的例子就是國內，隨著城鎮化的不斷推進，越來越多的人開始選擇進城，幾乎所有上規模的城市房子都處于供不應求的狀態，房價更是如同脫韁的野馬，一發不可收。

2、教育出口潛力

留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。畢竟，很多買家選擇購房的目的就是為了能夠讓孩子接受更好的教育，這也就是學區房的魅力，雖然國外沒有嚴格學區房的概念，但是學校也是根據地址來劃分的，即使不是如此，住的離學校近總是有很方便的。

3、區域開發潛力

房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過于成熟的地區，由于包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。如果該城市重點發展一個區域，不論這個地方的地理位置有多么的不好，總是可以發展起來的。

其實這些因素放在任何一個國家都是可以成立的，所以如果處于投資目的購置房產，這些因素一定要更加重視，更加詳細的考慮。