近些年，日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)向良好方向發(fā)展，在這樣的大背景下，有著“到2020年的東京奧運(yùn)會(huì)價(jià)格會(huì)一直堅(jiān)挺”類似想法的人士不在少數(shù)。距離2020年還有一點(diǎn)時(shí)間，這樣的景氣現(xiàn)象可能會(huì)一直持續(xù)下去。那么，奧運(yùn)會(huì)后日本的地產(chǎn)走向是否會(huì)繼續(xù)持續(xù)下去呢?

什么是日本公寓

日本的公寓也就是單元式的住宅，生活在小區(qū)里，和其他住戶一起住在一棟樓里，由物業(yè)統(tǒng)一管理，就跟我們中國的商品房是一樣的。不過，日本的住宅面積都是實(shí)際使用面積，不算電梯、綠化帶等公共部分。公寓一般都是由鋼筋混凝土建造的，抗震能力都比較強(qiáng)。如果公共部分涉及到改建、重建的問題時(shí)，會(huì)進(jìn)行業(yè)主會(huì)議討論，需要75%以上的住戶同意才能夠改建，80%以上的住戶同意才能重建。另外，公寓的管理和修繕制度的完善程度也會(huì)影響到房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。

一些高級(jí)的公寓還具有良好的管理員服務(wù)。有接近20個(gè)小時(shí)的酒店式前臺(tái)服務(wù)，還能享受公寓里健身房、咖啡廳、頂層瞭望休息室、讀書室、圖書館、兒童娛樂室以及客用賓館套房等共享服務(wù)。尤其是20到30層的高層豪華公寓，在日本也是稀缺資源。與其他類型的公寓相比，高層豪華公寓的回報(bào)率稍低。不過考慮到日本的匯率問題，長期持有還是可以保值增值的。

日本公寓投資需要考慮哪些問題

成本

在租房里，入住者退去后進(jìn)行原狀恢復(fù)工程。如果是一個(gè)房間，根據(jù)狀態(tài)也有數(shù)萬日元左右就可以了。但是，家庭類型的話，花費(fèi)30萬日元以上也不稀奇。另外，也有必要定期更換設(shè)備。這樣的成本來看，與家庭類型相比，一個(gè)房間比較少。

空房期

單房的話，一年間有相應(yīng)的租賃需求的時(shí)期很多，所以即使出了空室，也會(huì)在比較短的時(shí)間內(nèi)入居。另一方面，家庭類型的話，租賃需求往往集中在調(diào)動(dòng)工作等搬家的季節(jié)。如果錯(cuò)過時(shí)機(jī)，空室期間長期化的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)變高。空室里收入是零，損失也很大。

因購買價(jià)格導(dǎo)致回報(bào)率惡化

購買的話同一位置·同一建筑年數(shù)的話，公寓的價(jià)格與面積成比例。單房和家庭類型，當(dāng)然后者面積大，所以家庭類型比單房價(jià)格更高。但是，并不是因?yàn)橘徺I價(jià)格高，所以房租就一定高。現(xiàn)在的租賃市場的現(xiàn)狀是面積和房租不成正比的。所以單身小公寓的回報(bào)率要比家庭類型高。

日本公寓租金情況

1. 首都圈

首都圈5月份分售公寓的整體租金比前一個(gè)月上漲1.1%，是2927日元/平米(約187人民幣)。

東京都 3469日元/平米(約222人民幣)。

神奈川縣 2154日元/平米(約138人民幣)。

千葉縣 1619日元/平米(約103人民幣)。

埼玉縣 1661日元/平米(約106人民幣)。

2. 近畿圈

近畿圈的主要地區(qū)5月份分售公寓的整體租金，與前一個(gè)月相比較為持平。

大阪府 2130日元/平米(約136人民幣)。

兵庫縣 1644日元/平米(約105人民幣)。

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