自2016脫歐公投以來(lái)，英國(guó)的房產(chǎn)投資市場(chǎng)迎來(lái)了小幅的震蕩，脫歐帶來(lái)的不確定性也讓部分投資者選擇了觀望的態(tài)度。但近期，隨著房市回暖，以及英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在各方面的穩(wěn)定表現(xiàn)，投資人對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)也信心高漲。

英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)分析

英國(guó)房產(chǎn)本月新上市價(jià)格與上月相比平均上漲0.3%(+ 1,058英鎊)。盡管存在脫歐等政治不確定性，東米德蘭茲，西北，威爾士和約克郡以及亨伯河的房產(chǎn)價(jià)格均創(chuàng)新高。然而，本月倫敦新上市房產(chǎn)的價(jià)格與上月相比平均下跌0.4%( - 2,709英鎊);年房產(chǎn)價(jià)格下降2.0%，是1月份以來(lái)的最大跌幅水平。不過(guò)，倫敦3區(qū)房產(chǎn)價(jià)格同比上漲。

本月新上市英國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格與上月相比平均上漲0.3%(+ 1,058英鎊)。盡管這期間有脫歐等政治不確定性的因素，但英國(guó)北部四個(gè)地區(qū)的價(jià)格卻創(chuàng)下歷史最高價(jià)。創(chuàng)造歷史新高的地區(qū)包括東米德蘭茲，西北，威爾士，約克郡和亨伯河。這些地區(qū)目前的房產(chǎn)待交易數(shù)量以及2019年迄今達(dá)成的銷售數(shù)量也優(yōu)于全國(guó)平均水平。

與去年同期相比，全英國(guó)房產(chǎn)迄今為止新賣家數(shù)量平均下降了5%，表明潛在賣家有些猶豫不決，特別是在英國(guó)南部地區(qū)，平均下降了7.1%。然而，表現(xiàn)較好的北部均超過(guò)全國(guó)平均水平。在東米德蘭茲，新的賣家數(shù)量增加了0.3%，不過(guò)，約克郡和亨伯河的賣家數(shù)量下降了0.2%，威爾士的下降了2.5%，西北部的下降了2.7%。

其實(shí)，英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)正面臨一系列挑戰(zhàn)，由于英國(guó)退歐的長(zhǎng)期不確定性，一些買家猶豫不決，抵押貸款的可用性略有收緊，買家負(fù)擔(dān)能力也有所提高，特別是在貸款利息方面。然而，由于所有北部地區(qū)的銷售情況都好于英國(guó)南部地區(qū)，因此存在顯著的南北差距。

英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)投資潛在空間

1、房市回暖、長(zhǎng)期看漲

根據(jù)Rightmove近期公布的數(shù)據(jù)顯示，受春季市場(chǎng)的提振，六月新上市房產(chǎn)的價(jià)格平均上漲1,058英鎊，月度漲幅0.3%。由于買方需求的持續(xù)強(qiáng)勁，活躍的市場(chǎng)正推高房?jī)r(jià)，新上市房屋價(jià)格接近歷史最高點(diǎn)。從較長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局(ONS)的數(shù)據(jù)為例，自2008年金融危機(jī)以來(lái)，英國(guó)房?jī)r(jià)一直處于持續(xù)上漲的狀態(tài)，目前的平均房?jī)r(jià)約為23萬(wàn)英鎊，比2007年金融危機(jī)前最高水平上漲約4萬(wàn)英鎊，漲幅近21%。

很多投資人都擔(dān)心脫歐會(huì)影響房?jī)r(jià)，但從市場(chǎng)的本質(zhì)來(lái)看，真正影響價(jià)格的關(guān)鍵因素還是供需關(guān)系。在英國(guó)，尤其是倫敦等大城市，房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，每年新建房屋數(shù)量遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求，并且由于領(lǐng)先于全球的金融、教育、醫(yī)療、環(huán)境和行業(yè)制度等，英國(guó)對(duì)全球人口的虹吸效應(yīng)可謂非常明顯，這些“硬件”也不會(huì)因?yàn)橛?guó)脫歐而發(fā)生質(zhì)變，更何況離開歐盟制約后，英國(guó)將迎來(lái)更大的自住選擇權(quán)，屆時(shí)英國(guó)將可以接納更多外來(lái)人口。所以，長(zhǎng)期來(lái)看，英國(guó)的房?jī)r(jià)在未來(lái)出現(xiàn)快速上漲幾乎是“板上釘釘”的事。

2、高就業(yè)率和低失業(yè)率

勞動(dòng)力市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁也是促進(jìn)房市發(fā)展的重要因素。

近年來(lái)，英國(guó)就業(yè)率一直在快速增長(zhǎng)，根據(jù)英國(guó)政府最新的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，英國(guó)目前共有3,275萬(wàn)人在工作，比去年同期增加35.7萬(wàn)就業(yè)人次，截至2019年4月，就業(yè)率達(dá)到76.1%，比去年同期提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)1971年以來(lái)的歷史新高。與就業(yè)率一同增高的，還有英國(guó)員工的平均工資水平，據(jù)統(tǒng)計(jì)，不考慮通脹因素，英國(guó)員工的平均周薪(包括獎(jiǎng)金)較上年同期增長(zhǎng)3.1%。

在過(guò)去五年里，失業(yè)率一直在持續(xù)下降，截至2019年4月，失業(yè)率為3.8%，比去年同期下降0.4%;失業(yè)人數(shù)較去年同期減少11.2萬(wàn)人，比五年前減少85.7萬(wàn)人。同時(shí)，少數(shù)民族人口就業(yè)率與總?cè)丝诰蜆I(yè)率之間的差距處于10.1%的歷史最低水平。

3、抵押貸款利率有所下降

除了首套房購(gòu)買數(shù)量不斷攀升，目前市場(chǎng)上部分抵押貸款成本的下降也是英國(guó)的房主們對(duì)未來(lái)充滿信心的重要原因之一。

根據(jù)UK FINANCE公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份英國(guó)各地區(qū)新增27,370筆首次購(gòu)房者抵押貸款，較2018年同期增長(zhǎng)了7.9%。同時(shí)，首次購(gòu)房者抵押貸款的價(jià)值也上升了11%，達(dá)到46億英鎊。購(gòu)房出租抵押貸款共計(jì)5,100筆，與去年同期持平。在首都倫敦，2019年第一季度首次購(gòu)房者抵押貸款新增9,410筆，比2018年同期增長(zhǎng)1.6%。

4、購(gòu)房出租市場(chǎng)穩(wěn)定

在監(jiān)管和稅收調(diào)整之后，目前英國(guó)購(gòu)房出租市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)定下來(lái)。因?yàn)槊摎W“一拖再拖”，外加市場(chǎng)上房源數(shù)量稀少，買賣雙方觀望時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，普遍充滿焦躁厭倦情緒，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)一經(jīng)掛牌便遭“哄搶”。

英格蘭和威爾士的入市租戶數(shù)量較上月環(huán)比增長(zhǎng)6.7%，較去年同期同比增長(zhǎng)5.5%。新買家登記數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)2.5%，同比增長(zhǎng)3.8%。首次登記入市的購(gòu)房者數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)5.2%。

首都倫敦的新買家數(shù)量也有所增加，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%，同比增長(zhǎng)8.7%。租戶需求量更是大幅提高，環(huán)比增長(zhǎng)8.8%，同比增長(zhǎng)30.6%。

與此同時(shí)，房屋存量繼續(xù)減少。本月新上市的房產(chǎn)數(shù)量環(huán)比下降1.1%，同比下降5.9%。

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