日本東京奧運會越來越近，這意味著日本的房產將進入一個新的時代。對于投資者來說，如何選擇合適的房產進行投資非常關鍵。但由于國家之間文化有差異，國內覺得好的房子，在日本不一定就是好的，這也是我們常說的思維誤區。為了讓大家在投資日本房產不陷入這種誤區，今天我們就來說一說在日本人眼里，哪些日本房產值得買?

日本人眼里哪些才是好房子?

我們在買日本房產時，普遍會對地段、樓層、戶型、朝向有所要求。特別是朝向問題。所謂朝向好的房產，主要體現在采光和通風這兩點上。所以很多人在買房時，常常會說到“南北通透”、“雙陽格局”這樣的詞匯，其實這里指的都是朝向。

坐北朝南是國人眼里的好房子，那么在日本人眼里什么樣的房子是好房子?是朝向?是地段?是大小?這些條件是否會影響房價?以下我們可以通過數據看出，這里不包括一戶建的房產，主要以公寓為主作為調查對象。

以25~29層的西側為基準時，層數、每個方位的價格差

日本人在選擇房屋的時候，更傾向朝南。這里所謂的朝南方向，指的是陽臺/起居室朝向南面。在日本，大部分公寓都是有陽臺的，所以朝南方向大部分指的也就是陽臺的朝向。

在日本，新建的房屋即使是相同的面積，也會因樓層和方位不同，價格設定有所不同。朝南方向>朝東方向>朝西方向>朝北方向

朝南為基準1時，層數、各個方位價格差

在日本東京首都圈內，以2009年-2018年的10年間提供的物件為對象，分別從樓層以及各個朝向方位作為各住戶的調查指數進行調查，從中發現日本人對房地產的喜好表現的很有趣。

各方位價格設定的法則

日本的房產價值還會依據是否面向繁華商圈或優美風景區來判斷，視野越好的房產，普遍價值也越高。坐北朝南在日本人眼里是公認的好朝向，但是在日本不同的城市，房屋的最佳朝向和景觀也是不一樣的。比如，住在東京和神奈川的情況下，想眺望富士山迷人的景色，朝西的房子就是最佳的選擇。如果想在日本東京圈直接享受富士山美景的話，只有西側視野了。所以，這些數據也不能代表全部。

不過，不管朝向如何，日本房屋在建造時都必須要符合一定的標準，日本對住宅設計有明確的規格要求，要保證每戶都有充足的日照，具體標準為：冬至日當天滿窗日照不小于1小時。所以如果采光好，通風好，無論什么朝向都值得看一看。

日本買房買哪里

1. 注意“凈稅前收益率”

在日本各地都可以找到稅前凈稅率從6%到12%的房產，具體取決于地點。東京中心的房產通常為4%至5%，外郊區的房產最多為6.5%。

請注意日本房地產商所掛的是“凈收益”而不是“凈稅前”。此收益率不包括購買成本(房地產經紀人費，購置稅，法律和注冊費，買方代理費或保險費)，這些費用可能達到購房價格的15%至20%。收益率也可能不包括物業經理收取的總租金收入的5%至6%。

2. 經檢查后房屋狀況良好的房子

目前為止，日本的住宅中，一戶建在25年，或者公寓在30年左右的時候會被判定為價值為0，但二手房如果能保持一定的品質，也會給予積極的評價。在購買住宅時，無論是新房還是二手房，都會委托專家對其進行住宅診斷，以確認房屋狀況。入住以后也需要進行適度的檢查，對今后維持建筑物的價值也非常重要。

房屋檢查關鍵在于“客觀性和第三方性”。“房屋檢查員和房地產商之間的粘合”是現階段業界的一個大問題，買賣雙方都不能自行選擇房屋檢查員，只能選擇房地產商介紹來的。因為，房地產商和房屋檢查員已經成為工單和保險方之間的關系。

3. 選擇城區改造區域

就租賃現金流而言，日本房地產市場是一個非常龐大，活躍和健康的市場。過去幾年中，頂級地區的房價也在很長一段時間內首次上漲。為了迎接全面的人口減少，少子化高齡化社會，從現在開始，日本1740個地方政府中的384個地方政府實行“緊縮&網絡政策”來縮小城市。簡單來說，就是在一定程度上保持人口密度，防止行政效率的惡化，保持市民生活的便利性。

4. 距離車站近是第一要素

無論是購買還是租賃，房子距離車站的距離越短越好。據東日本不動產流通機構的數據顯示，2013年在東京都心7區(中央區、千代田區、港區、新宿區、涉谷區、品川區、目黑區)，距離車站每多1分鐘路程，二手房成約單價就會低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。

無論是都心還是郊區，車站前以及車站附近的房子都更保值。日本年輕人對房屋大小不太在意，但是上班和買東西等生活便利性是優先考慮的要素。

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