與過去幾十年相比，房價上漲速度可能會放慢，這主要因為利率已無法進一步大幅下降。主要的人口結構趨勢將成為一種推動力。澳洲的大城市將繼續發展，大型市鎮也將繼續發展。隨著交通擁堵的加劇，公共交通將變得更加重要。一起來看看，2020年，澳洲房地產市場的趨勢如何受到利率、人口和公共交通影響。

一、利率將保持低位

在2020年，利率可能會維持在非常低的水平，因此房價不太可能因利率迅速上升而出現調整。但由于利率無法進一步大幅下降，也不太可能像近幾十年那樣，成為未來十年房價上漲的主要原因。

近幾十年的利率下降是一個全球現象。人口老齡化、亞洲經濟增長強勁、債務水平高企以及潛在經濟增長率較低，都壓低了利率。這些導致利率低企的原因可能會持續到2020年之后的十年。

短期內，澳央行可能會進一步降低現金利率。如果失業率居高不下，澳央行可能會實施非常規貨幣政策，進一步壓低貸款利率。如果出現這種情況，到2020年代初，房貸利率將遠低于3%。

二、人口增長持續強勁但更加分散

2020年代，人口將繼續快速增長，這將支撐持續強勁的住房需求。

澳洲的人口增長速度幾乎比所有發達經濟體都快。2010年代，澳洲平均人口年增長率為1.6%。2010年代人口增長加快主要是由于移民增加。政府預測未來幾年人口將繼續強勁增長。

2010年代，人口增長主要集中在悉尼、墨爾本及周邊地區和昆士蘭東南部。

但這些趨勢很可能在2020年代有些許改變，一部分移民可能會搬到較小的城市或大型鄉鎮。聯邦政府正在推動這一目標的實現，并已推出新的偏遠地區移民簽證。

隨著移民人數的增長，鄉鎮地區對他們的吸引力會越來越大。如果有關改善鄉鎮地區和主要城市之間的交通聯系的建議得以實施，鼓勵移民到鄉鎮地區的政策將會更加成功。

不過，鼓勵移民到偏遠地區定居的政策總不能完全動搖大城市的地位。只是，與澳洲其他地區相比，悉尼和墨爾本的房價更高。

雖然人口增長在2020年代還可能強勁，但增長速度可能會開始放緩。澳洲政府已將每年的永久移民人數從190,000人削減至160,000人。隨著大學飽和，國際學生數量可能會停滯不前，而技術工作簽證的改變可能意味著技術移民的減少，但移民數量也只是溫和減少。要在經濟和社會不受傷害的情況下，大幅減少澳洲移民數量是非常困難的。

但即使是人口增長率小幅下降，總人口在未來10年也會非常可觀。如果2020年代人口每年增長1.6%，那么到2029年12月，澳洲的人口將約為3,000萬(見表)。如果人口年增長率降至1.3%，那么在這個十年結束時，

澳洲的人口也將達到2,910萬左右。

三、 公共交通將變得更重要

到2020年代，隨著城市擴張和交通擁堵加劇，在澳洲主要的首府城市，靠近公共交通將變得更加重要。隨著越來越多人選擇公共交通和其他形式的交通工具，汽車擁有量也可能開始下降。

盡管在新道路上進行了大量投資，但交通擁堵仍然加劇，而且預計還會進一步惡化。澳洲基礎設施局預測，道路擁堵的年成本將從2016年的190億元增加到2031年的390億元。

澳洲擁有非常高的汽車擁有率，這是由于澳洲收入高、城市不斷擴張和偏遠地區相距很遠。

但汽車擁有模式正在改變，并將在2020年代繼續出現變化。汽車擁有量在幾十年的持續增長之后已經趨于穩定。2001年，每1000人登記的乘用車數量為509輛(見圖)。在2016年升至579輛，但從此之后一直趨于穩定，主要原因是越來越少的年輕人擁有駕照或買車，取而代之的是他們依賴公共交通、拼車和汽車共享服務。

這趨勢將在2020年代加強，并將擴散到不同年齡的人口。這意味著汽車擁有率可能開始下降，更多的城市居民將選擇使用公共交通、自行車、電動摩托車、拼車和汽車共享服務。

悉尼和墨爾本似乎已接近人口臨界點，即汽車擁有量下降，因為擁堵和停車費用降低了擁有汽車的吸引力（盡管人們的收入在不斷增長）。目前，悉尼和墨爾本的汽車擁有率高于同等規模的其他城市，也高于紐約、首爾、倫敦和東京等大城市。

對靠近公共交通的住房有更大需求將意味著更多的中密度住宅和公寓將建在成熟的城區，因為這些地區通常公共交通非常方便。新的開發項目將不需要很多停車位，價格將更容易負擔。相反，開發項目將需要更多的空間來容納共享汽車和自行車。

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