英國的房屋租賃市場正以前所未有的速度增長，預計在未來兩年內將占整個住房市場的四分之一。投資買房出租(Buy-to-let )行業(yè)估計價值超過1萬億英鎊，是英國的主要投資市場之一，并且繼續(xù)吸引著令人難以置信的需求，以至全國住宅市場供不應求。那么，如何判斷最佳投資城市呢?我們針對不同城市的概況、基礎設施建設、房產增值以及平均租金回報等方面來詳細介紹。

英國十大房地產投資城市

伯明翰(Birmingham)

2019年人口120萬，過去5年房價增長26.41%，2019年房價增長4.2%，平均房價16.8萬英鎊，平均租金收益率4.92%。

伯明翰仍然是英國最受歡迎的投資地點之一，盡管有預測稱伯明翰將面臨英國退歐不確定性的沖擊，但自2016年以來，伯明翰實際上一直是英國表現(xiàn)最佳的城市之一。

伯明翰是英國人口第二大城市，2019年在城市發(fā)展方面取得了巨大進展，隨著城市經濟的發(fā)展，人口的快速增長意味著伯明翰將在十年內需要近100,000個新家庭。根據萊坊(Knight Frank)預測，到2022年價格將上漲12.5%，因此可以看到伯明翰為何顯示出如此巨大的投資潛力。

根據PropertyData的數據，2019年伯明翰的租金收益率介于4.4%至5.3%之間，房產市場主要由市中心的1居室和2居室公寓組成。投資者對靠近市中心配套成熟區(qū)域需求巨大，在持續(xù)增長潛力基礎上會帶來投資超額回報。

隨著伯明翰2022年英聯(lián)邦運動會的來臨，預計在2020年會進一步發(fā)展，為 即將到來的著名體育盛會做好準備，同時也會開始實施5G技術設施測試。

第一太平戴維斯預測2019-2024房產價格增長，伯明翰所在的西中部地區(qū)(West Midlands)預計增長18.2%。

利物浦 (Liverpool)

2019年人口494,000，過去5年房價增長21.32%，2019年房價增長5.7%，平均房價12.2萬英鎊，平均租金收益率5.82%。

利物浦房價增速在2018年第四季度表現(xiàn)出色，2019年的價格增長有所放緩，但利物浦仍然是西北部的主要投資目的地，這要歸功于令人振奮的城市發(fā)展、出色的工作機會以及整個地區(qū)租戶需求的增長。第一太平戴維斯(Savills)預測，2019年-2024年西北地區(qū)的房地產價格預計將增長24%。

利物浦是英國買房負擔壓力最小的城市之一，市場平均房價只有13.5萬英鎊，如果您希望保持較低的購房預算，同時想獲得更高的租金收益以及房價增長收益，那么利物浦就是您的最佳選擇。

TotallyMoney分析了英格蘭、蘇格蘭和威爾士近50萬處物業(yè)的數據，對英國前25個出租回報最高的城市按地區(qū)郵編做了排名，利物浦被認為是2018、2019和2020年投資房地產的最佳城市之一，TotallyMoney列表中總共出現(xiàn)了6個利物浦郵編地區(qū)，比其他任何城市都要多。其中利物浦的L1區(qū)在25個地區(qū)中排名第一，收益率為10%。另有5個利物浦郵政編碼(L11/L6/L2/L3/L4)排在前25位，收益率介于7.13%-8.67%之間。

政府重建改造工作在利物浦強勁的房價增加中發(fā)揮了重要作用。該市許多地區(qū)都經歷了持續(xù)的更新，利物浦知識區(qū)(Knowledge Quarter)、詹妮弗(Jennifer)、安菲爾德(Anfield)和利物浦水域計劃( Liverpool Water)等重大項目幫助利物浦煥發(fā)勃勃生機。

根據市政府的“利物浦地方計劃”，價值近140億英鎊的重建項目正在進行中或籌備中，最終目標是創(chuàng)造35,000套新房屋和38,000個新工作崗位。

曼徹斯特(Manchester)

2019年人口546,000，過去5年房價增長26.69%，2019年房價增長5.1%，平均房價17.3萬英鎊，平均租金收益率4.77%。

曼徹斯特是除倫敦外第二大繁華的城市，英國最適合移居的城市，也是除倫敦外人口增長率僅次于伯明翰，作為歷史悠久，知名度高的城市，曼徹斯特被認為是英國最佳的房產投資城市之一。

曼徹斯特具有與利物浦非常相似的資本增長潛力。曼城利用絕佳的發(fā)展機會對學生和年輕專業(yè)人士產生了旺盛的租賃需求，這兩個城市的人口年輕化占比非常高，因此無論是在剛需自住房還是出租房方面都有巨大需求。第一太平戴維斯(Savills)預測，2019年-2024年西北地區(qū)的房地產價格預計將增長24%。

曼徹斯特是英國復興之路的另一個重要角色，過去和現(xiàn)在都有許多擴建項目。近年來最著名的項目是索爾福德區(qū)媒體城(MediaCity)，耗資十億英鎊，使Salford Quays Docks變成了一個充滿活力的商務和休閑中心。媒體城是BBC和ITV等眾多大型企業(yè)的所在地，中國華為也于2019年入住媒體城。近年來曼城吸引了眾多增長型企業(yè)的關注，從而推動了對房地產的需求，進一步推動房價穩(wěn)步上漲。

根據Zoopla的數據，曼徹斯特市中心一居室公寓的平均價格約為18.2萬英鎊，對比另一個投資最多的索爾福德地區(qū)(Salford)，一居室公寓的平均價格為15.5萬英鎊，突顯了市中心以外地區(qū)購買負擔小的優(yōu)勢，因為房屋價格較低，租金收益率較市中心更高，投資需求量持續(xù)上升。

2009年之后，倫敦成為首批復蘇的市場之一，其增長從市中心開始向外擴張。預計大曼徹斯特也會發(fā)生同樣的情況，其中曼徹斯特的基礎設施投資起到關鍵作用，從曼徹斯特Metrolink輕軌到HS2高鐵計劃，這些項目正在確保該地區(qū)周邊高效、現(xiàn)代化的交通系統(tǒng)。從而推動城市發(fā)展的增長勢頭將斯托克波特(Stockport)、博爾頓(Bolton)和索爾福德(Salford)等地區(qū)展開。

萊斯特(Leicester)

2019年人口417,000，過去5年房價增長25.62%，2019年房價增長5.3%，平均房價18.1萬英鎊，平均租金收益率5.16%。

萊斯特位于英國東中部地區(qū)，擁有便利交通與其他城市相連，乘火車47分鐘到伯明翰，大約75分鐘即可到達倫敦。

萊斯特房產市場長期受到供需問題困擾，因而創(chuàng)造了一個令人難以置信的競爭市場，并確保過去的一年房價增長良好表現(xiàn)，從而使萊斯特成為最佳投資城市之一。

萊斯特的房地產價格遠低于英國平均水平，根據hometrack數據目前平均房價在18.1萬英鎊，而全國平均房價為21.7萬英鎊，2019年房價增長5.3%。第一太平戴維斯(Savills)預測，2019年-2024年東中部地區(qū)的房地產價格預計將增長18.2%。

在城市重建及改造方面，萊斯特水濱項目(Waterside)是其中之一，旨在改造150英畝城市中心一處舊工業(yè)區(qū)，目標是創(chuàng)造更多新建房屋和工作空間并帶來新的投資增長。

萊斯特在英國十大學生負擔力最小的城市中排名第三，僅次于加的夫和赫爾。萊斯特大學有大約17000名學生，德蒙福特大學有大約22000名學生，因此學生住宿市場很受歡迎。

諾丁漢(Nottingham)

2019年人口33萬，過去5年房價增長24.01%，2019年房價增長4.6%，平均房價16萬英鎊，平均租金收益率5.44%。

諾丁漢位于英國東中部地區(qū)，可直達許多主要目的地，大約2小時到倫敦，1.5小時到曼徹斯特，1小時到伯明翰，諾丁漢在金融和商業(yè)服務、物流、先進制造、生命科學和數字化方面開展業(yè)務，它是東中部最大的購物、休閑、文化和體育中心。

諾丁漢的基礎設施非常發(fā)達，城市輕軌電車交通系統(tǒng)范圍廣泛，為市中心及其周圍地區(qū)提供了通勤便利，其中Nottingham Express Transit和 NET Tram電車網絡值得一提，路線從市中心向北延伸，南至大學，電車沿線附近買房出租對租戶很有吸引力，同時也提振了諾丁漢的房產價格。

諾丁漢是諾丁漢大學和諾丁漢特倫特大學的所在地，這些世界一流的大學吸引了60,000多名學生來到這座城市，這些學生帶來了新的創(chuàng)造才能并促進了經濟發(fā)展，因此增加了對諾丁漢購房租賃的需求。諾丁漢還是外國學生的首選。根據諾丁漢大學的數據，所有學生中有四分之一是海外學生。

諾丁漢年齡在18至29歲之間的年輕人比例約為28%，年輕人口眾多，對出租房屋需求增加，更多的年輕人選擇租房而不是購買。這就是為什么對于投資者而言買房出租是一個明智的選擇。

自2000年以來，價格一直在城市中心附近保持高增長，上漲了約210%。目前諾丁漢的房屋均價在16萬英鎊，是英國房價最低的城市之一，2019年房價增長4.6%。

謝菲爾德(Sheffield)

2019年人口725,062，過去5年房價增長23.03%，2019年房價增長4.4%，平均房價13.9萬英鎊，平均租金收益率5.87%。

謝菲爾德位于英國正中心，是英國第四大城市，也是南約克郡的第一大城市，去曼徹斯特和伯明翰大約1小時，到倫敦大約2小時。謝菲爾德在數字媒體、金融、物流、制造、工程和低碳能源等各領域都有重要業(yè)務，是推動國民經濟發(fā)展的核 心城市之一，并吸引了來自世界各地的投資。

謝菲爾德被公認為約克郡地區(qū)19家最大公司的所在地，僅在2014-2017年之間，已經創(chuàng)造了35000個工作崗位，匯豐銀行、Foregmasters、波音和邁凱倫等大型跨國公司在該市進行了大量投資。并預計在未來10年新增多達70000個工作崗位，吸引更多年輕人從英國其他城市移居過來，預計到2035年人口將增長近15%。

根據Zoopla的數據，謝菲爾德的平均房價為13.9萬英鎊，在購房負擔上僅高于利物浦。作為2018年，2019年和2020年英國最佳的房地產投資城市之一，謝菲爾德一直受到關注，部分原因是該市租金收益的不斷增長，根據Totally Money數據分析，謝菲爾德的S1郵政地區(qū)Totally Money租金收益率為7.83%，是租房者的熱門地點，吸引了許多年輕專業(yè)租戶的需求，并增加了該地區(qū)的平均租金。

謝菲爾德是英國最受歡迎的學生目的地，擁有兩所知名大學，謝菲爾德大學和謝菲爾德哈勒姆大學，每年帶來超過63000名學生，國際學生數量在過去5年中增長了30%，因而學生住房需求一直都供不應求。

在謝菲爾德讀大學的畢業(yè)生中，有超過四分之一會選擇落地生根，市中心附近出租房屋需求越來越大，根據zoopla的數據，在過去5年中將房價推高了23%。

牛津(Oxford)

2019年人口165,000，過去5年房價增長16.83%，2019年房價增長-0.6%，平均房價41.1萬英鎊，平均租金收益率4.25%。

牛津市是房地產投資行業(yè)中經常被人們所忽視的城市，它是該國最強大的經濟體之一，牛津不僅只是大學，其他重要行業(yè)包括健康、教育、研究、技術和出版等提供高附加值和高薪工作，牛津大學是英國十大旅游勝地之一，每年有52.6萬人次訪問，使其成為Airbnb短期出租的理想地點。

舉世聞名的牛津大學和牛津布魯克斯大學有近40000名學生，他們都需要學生住房，因此學生住宿市場對這里的房地產投資者來說是一個巨大的吸引力。

牛津房價是英國最高房價排名第三位，前兩位分別是倫敦和劍橋，目前房屋均價41.1萬英鎊，這里的房價在過去的20年中已經上漲了308%，2016年以來價格上漲有所放緩，但Hometrack數據顯示，2019年牛津房價下跌了0.6%，因此現(xiàn)在可能是尋找買入的最佳時機。

牛津房屋平均價格約為平均收入的12倍，這意味著對牛津房屋租賃的需求巨大，學生租賃是目前最重要的市場，報告顯示，牛津大學正在迅速增加學生人數，但是尚未建立足夠的新住宿，因而住房短缺迫在眉睫。

牛津與倫敦、劍橋和希思羅機場有著直接聯(lián)系，在東西鐵路和Crossrail城鐵之間，牛津將受益于倫敦通勤帶的基礎設施改善。這有助于將牛津的就業(yè)率降至不到1%，與2018年相比，外國直接投資(FDI)增加了122%。

加的夫(Cardiff)

2019年人口474,000，過去5年房價增長19.29%，2019年房價增長4.1%，平均房價21.2萬英鎊，平均租金收益率4.89%。

加的夫是英國威爾士的首府，是英國發(fā)展最快的城市之一，也是全球一些規(guī)模最大的活動的舉辦地，在金融、創(chuàng)意、生命科學和制造業(yè)領域突出，旅游業(yè)也是新興產業(yè)，每年接待約1800萬游客，是投資的熱門城市之一。

加的夫的大學教育一直是該市近期發(fā)展的主要推動力，擁有三所大學超過80000名學生，學生占城市人口的20%，為該市經濟貢獻超過13億英鎊。較高的學生保有率以及更多的畢業(yè)生選擇落地生根，促進了不斷增長的年輕人口，因而對于房屋租賃需求量非常大，投資買房出租是一個不錯的選擇。

加的夫加大了對基礎設施投資建設，在與其他城市以及整個城市之間的交通線路進行大量投資，最近對南威爾士城鐵投資10億英鎊，使往返市內及市區(qū)的交通更加輕松，其中中央廣場項目作為一個重點項目提供超過30,000個工作機會。

加的夫的GVA增速快于英國其他核 心城市，達到5.7%，預計它將成為未來20年增長最快的核 心城市，使其成為2020年值得關注的英國頂級城市之一。

利茲(Leeds)

2019年人口815,000，過去5年房價增長20.50%，2019年房價增長3.1%，平均房價16.8萬英鎊，平均租金收益率5.07%。

利茲位于英國西約克郡，是英國最大、最集中的城市之一，被認為是倫敦以外英國最大的商業(yè)城市之一，這個城市以其不斷發(fā)展的商業(yè)環(huán)境、著名的購物場所和豐富的夜生活而聞名，旅游業(yè)很受歡迎。

利茲最著名的產業(yè)是技術、金融、制造業(yè)和創(chuàng)意產業(yè)，不斷擴大的商業(yè)零售業(yè)以及不斷增長的金融和服務業(yè)，為該市提供了更多的就業(yè)機會，從而更加吸引人才，人口持續(xù)增加。利茲得益于其強大的商業(yè)實力，占英國GVA的5%，經濟規(guī)模超過了9個歐洲國家。

近些年利茲人口的增長速度是倫敦的七倍，增長了151%，利茲正在努力滿足住房需求，到2021年將新建90000套住房，其中正在建設中的僅60000套，供需嚴重不足，2019年利茲房地產市場價值590.5億英鎊，房價增長3.1%。第一太平戴維斯(Savills)預測，2019年-2024年約克郡地區(qū)的房地產價格預計將增長21.6%。

利茲有包括利茲大學、利茲城市大學和利茲藝術學院在內的知名院校，是一個很受海外學生歡迎的城市，整個利茲的大學學生人口超過60000人，較高的學生保有率和未來更多吸引人才的就業(yè)機會，促進了整體房屋市場需求。利茲的一些區(qū)域包括最大的學生區(qū)Headingley，租金收益率達到7.4%，另外一些學生區(qū)Burley, Woodhouse and Hyde Park，租金收益率有5%-6%左右。

目前利茲重大項目包括南岸地區(qū)的復興改造，這將是該市100年來最重大的變革之一，目標是將利茲市中心的面積擴大一倍，提供超過400公頃土地開發(fā)，35,000個工作機會和8,000所房屋。作為歐洲最大的城市中心改造之一，它將在未來幾十年中促進利茲城市中心的發(fā)展。

倫敦(London)

2019年人口910萬，過去5年房價增長17.69%，2019年房價增長0%，平均房價47.8萬英鎊，平均租金收益率4.85%。

英國國家統(tǒng)計局的報告顯示，20年前倫敦的平均房屋價格為11.5萬英鎊，2008年平均增至35.1萬英鎊，2009年之后，倫敦是英國增長最快的城市，達到約70%的峰值，是整個英國平均值的三倍，2019年平均47.8萬英鎊左右，房產增值一直是促使人們購買倫敦投資的主要動力。

自2016年以來，由于倫敦房屋購買負擔加大以及脫歐造成的市場趨緊等問題，倫敦的房價增速開始明顯下降，趨于平緩，但是隨著2020年成功脫歐，Rightmove數據顯示，2020年1月-3月份房價開啟快速增長，3月份新賣家平均要價達到了創(chuàng)紀錄的312,625英鎊，較2019年同期上漲了3.5%，這是自2016年12月以來的最高年度價格增長率。

同時，3月份數據顯示，房屋銷售協(xié)議數量增長17.8%，是2016年以來同期最高水平;全國平均銷售速度快6%，倫敦則快18%;由于新賣家數量僅增加1.2%，供需產生懸殊的差異，現(xiàn)在平均銷售時間為67天，遠低于去年的71.4天。到目前為止，所有關鍵指標都表明市場比2019年更加活躍，從而加劇了價格上漲的壓力。

3月份大倫敦地區(qū)房屋均價63.8萬英鎊，內倫敦房屋均價79.2萬英鎊，外倫敦房屋均價52.9萬英鎊;首次買家房屋均價48.9萬英鎊，第二次購買買家房屋均價71萬英鎊。

不過因為新冠肺炎影響，目前英國房產市場趨于停滯，很難預測未來會帶來多大的影響，不過市場整體基本面依然良好。英國央行為提振經濟已將英國基本利率降至0.1%，無限接近零利率，有助于降低貸款利率，買房剛性需求明顯加大，對房地產市場起到較強的支撐作用。

房產市場一直在等待確定的窗口，而2020年似乎將是許多人希望采取行動并滿足其被壓抑的住房需求的一年。但是新冠病毒的傳播可能暫時影響當前住房市場的快速發(fā)展，預計住宅市場統(tǒng)計數據與其他經濟指標一樣，在春季和夏季可能會出現(xiàn)波動，不過市場基本面仍然非常穩(wěn)健，當前的交易量激增，到目前為止，沒有跡象表明買家活動或對房地產市場的興趣下降。

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