近兩年，澳洲房產(chǎn)市場讓人很迷茫。從去年到現(xiàn)在的各種海外投資者額外印花稅、貸款收緊、轉(zhuǎn)錢難度增大，很多之前買樓花的海外投資者無法完成交割，大量樓花回流到市場降價出售，讓人不禁擔(dān)心，澳洲房子是不是要跌了?澳洲房產(chǎn)要崩盤?其房產(chǎn)泡沫有多大?

2018年 - 澳洲房地產(chǎn)市場加速下滑的一年

根據(jù)本季度的新數(shù)據(jù)顯示，悉尼房價在過去一年中環(huán)比下跌了7.8%，墨爾本跌幅也達(dá)到達(dá)5.7%，成為全國范圍內(nèi)最疲軟的房地產(chǎn)市場。而從全澳市場范圍來看，澳大利亞各州首府的房價中值下跌了約5，這標(biāo)志著澳洲過去五年的地產(chǎn)繁榮的結(jié)束。

回根溯源，悉尼市場自2012年下半年開始發(fā)力，維持著超過10%的年增長率，直到2017年下半年。墨爾本市場也緊隨悉尼腳步，自2013年第二季度，開始出現(xiàn)強(qiáng)勁增幅，直到2018年初。綜合來看，在過去的5年里的增長周期里，房價中位數(shù)上漲幅度高達(dá)70%，澳洲家庭債務(wù)激增超過GDP的120%，房屋的負(fù)擔(dān)性變得越來越差。

兩大主要因素導(dǎo)致房價下跌

(1) 房屋負(fù)擔(dān)性持續(xù)惡化

在過去10年間，澳大利亞發(fā)展迅速，各行各業(yè)都有很大幅度的發(fā)展，而隨著旅游，教育業(yè)的蓬勃開發(fā)，澳洲房價在最近5年幾乎翻了一倍。但是澳洲的平均薪資卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價，導(dǎo)致了住房的可負(fù)擔(dān)性持續(xù)下降。而在過去的幾十年中，建筑成本也因為各種各樣的因素大幅增加，這也使得房屋的價格再一次被推高，而達(dá)到了很多人望而卻步的地步。家庭債務(wù)激增超過GDP的120%，這也是發(fā)達(dá)國家中水平最高的之一。

(2) 住房信貸審批收緊，融資增速放緩

澳大利亞審慎監(jiān)管局(APRA)的宏觀審慎控制已經(jīng)要求澳洲各大銀行收緊貸款以應(yīng)對潛在的危機(jī)。自2017年以來，各大銀行的貸款條件開始逐漸收緊，住房融資增長放緩。 最新的住房融資數(shù)據(jù)顯示，2018年第三季度是近8年來住房信貸審批額度下降幅度最大的一次：

- 投資房貸款額下降了17.7%;

- 只付利息貸款較2017年6月30日減少54.9%;

- 高LVR貸款審批較2017年6月30日減少6.2%;

隨著全球金融危機(jī)爆發(fā)至今已有十年，澳大利亞儲備銀行和國際貨幣基金組織都對澳大利亞的家庭債務(wù)水平不止一次表示擔(dān)憂。Capital Economics的經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴爾斯(Paul Dales)表示， “在信貸條件收緊和抵押貸款利率上升的全面影響下，目前的房地產(chǎn)市場低迷可能最終成為澳洲現(xiàn)代歷史上持續(xù)時間最長、下跌幅度最深的房地產(chǎn)市場?！?/p>

到底澳洲房產(chǎn)有沒有泡沫呢?

當(dāng)然有。

悉尼、墨爾本、布里斯班都有。

無論在發(fā)展中國家，還是在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中都起到了至關(guān)重要的作用。每次經(jīng)濟(jì)繁榮多與房地產(chǎn)帶動的消費投資有關(guān)，而每次經(jīng)濟(jì)衰退則多與房地產(chǎn)去泡沫有關(guān)，比如1991年前后的日本、1998年前后的東南亞、2008年前后的美國。

如果這幾個首府城市房產(chǎn)市場泡沫破裂的話，勢必會對澳洲經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。

可惜沒如果，這里的關(guān)鍵詞是“破裂的話”，破了的叫“泡沫”，沒破的叫“過度”。

不是說澳洲的房產(chǎn)市場非常穩(wěn)定和安全，平均每7到10年還能翻一番嗎?那澳洲房產(chǎn)市場之前崩過盤嗎?

澳洲房產(chǎn)市場的確是世界上相對最安全和有規(guī)律可尋的市場之一，但澳洲也曾經(jīng)發(fā)生過房產(chǎn)價格崩盤的局面。

2001年，當(dāng)時澳洲正在從亞洲金融海嘯中逐漸恢復(fù)中，那時候買房的人們，現(xiàn)在都發(fā)了。

說起1997亞洲金融海嘯，不少人還記憶猶新。

當(dāng)年的澳洲房產(chǎn)，既可以用“哀鴻遍野”來形容，也可以用“遍地黃金”來描述，看你是什么思維方式了。

而且當(dāng)年并不是所有房子都下跌，還有逆勢增長的，澳洲恢復(fù)的算是很快的，從崩盤到開始恢復(fù)的拐點，一共也就用了3年時間，算是非常好的。

后來2008年美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融風(fēng)暴，澳洲從很大程度上幸免遇難，要感謝當(dāng)年的中國鐵道部長劉志軍，到處建鐵路和基礎(chǔ)設(shè)施，從澳洲大量進(jìn)口煤礦和鐵礦等大宗商品，真的是救了澳洲經(jīng)濟(jì)一命。所以當(dāng)年并沒有造成澳洲經(jīng)濟(jì)動蕩，失業(yè)率也沒有增長，收入水平等得到了保護(hù)，也就沒有對澳洲房產(chǎn)價格造成太大影響。

到底接下來澳洲房價會漲還是會跌呢?

悉尼相對安全，墨爾本次之，布里斯班風(fēng)險明顯增加。而在悉尼和墨爾本會出現(xiàn)一級市場和二級市場的分級，也會出現(xiàn)兩極分化，好的區(qū)只會越來越貴，即使發(fā)生價格調(diào)整也是暫時的，因為需求很剛，也很明顯。而另一邊針對海外投資者市場的區(qū)域，會面臨價格調(diào)整，交易下降，尤其是墨爾本和布里斯班。

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