日本是一個限制移民的國家，包括投資移民，對外國人的長期居住多持保守政策。日本發(fā)給外國人長期簽證分為特別定住、永住與歸化。一般投資(購屋)并不會取得居留簽證。那么，當我們準備投資日本房產(chǎn)獲取收益時，應(yīng)該注意哪些問題。

1.日本地震房地產(chǎn)怕不怕?

日本為島國，所以皆有地震。地震是房東的天敵，但地震之后所釀成的火災(zāi)才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂，造成火災(zāi))。關(guān)于這點東京不動產(chǎn)會為你篩選實施「新耐震基準」后所建設(shè)的物件外，以RC或SRC為主流，并搜尋不會有土壤液化的安全區(qū)域物件，并且提供你地震險的相關(guān)資訊。(其費用約5年1萬多日幣)

2.日本房地產(chǎn)有履約保證嗎?

在日本一般房地產(chǎn)買賣因交易流程及付款方式與中國不太相同，分為兩次付款，一次為訂金，一次為尾款。房款匯入時會有代書做監(jiān)控，等同于民間公證人，此時可拿到代管証明書。

且有國土交通大臣指定的『財團法人東日本不動產(chǎn)流通機構(gòu)』從中做保障，本身已具有相當?shù)慕灰妆Ｕ希试谌毡疽话惴康禺a(chǎn)成屋的交易并沒有『履約保證』。

3.日本中古房屋會有兇宅嗎?

當然有!不過日本是個守法紀的國家，這房子什麼時候有人報過桉，發(fā)生過什麼事，謄本上均會記載。請放心!

4.為何東京不動產(chǎn)租不如買?

東京地狹人稠，一般上班族租的東京不動產(chǎn)套房，幾乎都不會超過10坪，一般以4、5坪居多，不過麻雀雖小五臟具全，這樣的套房，只要40萬人民幣就能到日本買得到房，對多數(shù)中國投資客來說，投資東京不動產(chǎn)的確門檻不高，加上有打算游學或留學者，我們建議租不如買，白白付別人房租，還不如成為自己的房租收入，將來學成歸國后還可繼續(xù)收租。

5.日本購屋該挑哪一些區(qū)域?

再投入日本房地產(chǎn)之前，務(wù)必先調(diào)整好心態(tài)，用日本人的居住需求來挑選物件，而不是用投資的角度出發(fā)，因為我們的租客是日本人，當然要以日本人的生活習性及邏輯去做考量。

日本人其實并非一定要住在東京山手線內(nèi)的不動產(chǎn)都心地帶，他們反而偏好都心附近具備鬧中取靜、交通方便的地點。世田谷區(qū)、用賀、自由之丘、三軒茶屋、二子玉川、三鷹、吉祥寺、荻漥、是日本人氣的居住區(qū)域外，北區(qū)的王子、赤羽，及中野區(qū)皆為東京不動產(chǎn)新興都會區(qū)發(fā)展的好據(jù)點。

6.為何買新不如買舊?

以日本買屋的觀點，當然自住就另當別論，如果是站在出租的角度就不同了，舊的房子房價較低，但因為出租的租金沒有比新屋低，相對的租金投報率就高許多。

其實買舊一點的東京不動產(chǎn)物件，反而有好處，一般住宅用大樓的耐用年數(shù)約為60年，實際效用年限為47年左右，所以房齡久的房子，可能會面臨重建的可能，建筑費用就是從我們每月所繳納的修繕基金提撥，不足的部分再由持有戶數(shù)的屋主去做分擔，因此您可重獲一間全新的房屋，這時您要賣出或出租都會價格更高，獲利更多。

7.為何在日本買房出租房屋安全可靠;收租會持續(xù)嗎?

日本租屋契約，不僅要有連帶保證人，而且不能租超過月薪資一半的物件;假若是學生的話，父母親則為連帶保證人。因為條件嚴苛，所以對于房東有相當?shù)谋Ｕ稀?/p>

假若想要保持一定的房租收入，可與轉(zhuǎn)租公司簽租金保證契約(他們等于二房東)，屆時就不用擔心中斷租金收入了。

8.買東京不動產(chǎn)的貸款問題

銀行只有50年的期限認定，50年以內(nèi)房子才可貸款;銀行貸款沒有寬限期，第一年就開始還本金;銀行貸款利率在2%~3%，自用可貸款7成，投資用為5成。包括留學生也可申請貸款，但需父母親作為保證人，可貸到7成。之后都可以透過網(wǎng)路銀行，輕鬆的操控您的資金

9.日本買房應(yīng)付多少仲介費?

依照現(xiàn)行日本法令規(guī)范，中古屋仲介服務(wù)費標準為：買賣方各為成交價乘以3%+6萬円(不含消費稅);但房地產(chǎn)成交價在400萬円以下時則另有規(guī)范。

10.日本買房可取得日本籍嗎?

以投資經(jīng)營方式的話，是可以的!有兩種方法，一種是以現(xiàn)物出資，看是以物件或現(xiàn)金來設(shè)立公司，另一種則是以公司型態(tài)取得，也就是成立法人，由股權(quán)人身分去做申請。

關(guān)于詳情細節(jié)還是要選擇專業(yè)的東京不動產(chǎn)專家，為您的需求做最完善規(guī)劃，讓您的資金規(guī)畫做最安全的投資收益。

11.日本買房議價空間有多少?

東京不動產(chǎn)買賣制度相當完善，價格也相當透明化，不會有漫天開價的溷亂狀況，對中國人來說，買房子很習慣先從8折開始殺價，但這一招在日本買不動產(chǎn)不僅不管用，還會造成中國人在日本房屋市場的信譽，所以現(xiàn)況許多物件他們寧可等日本人來買也不愿賣我們外國人。

日本人因為民族性使然，不習慣將價格提高讓人來議價，因此投資東京不動產(chǎn)，首先應(yīng)以投資金額扣除所有費用后，去試算出投報率，再考慮能否接受這樣的投報，而非一昧殺價。臺日的投資文化相當不同，如果我們?nèi)ト毡就顿Y，一定要用當?shù)氐乃伎挤绞?，不要壞了國人在日本房地產(chǎn)市場的信用與形象。

12.日本人租約習慣

日本還有很重要的租屋習慣，就是他們喜歡一次簽長期的租約，對房東來說很有保障，因為日本是個不愛搬家的民族，一來房客必須支付房東押金，部分還有禮金給房東，一次租屋時就須支付龐大的金額。

退租時又需將房屋歸復原狀，這些費用會從房客的押金中扣抵一部分，扣除這些零零總總的開支，房客最后拿回的押金所剩無幾，算一算，在日本搬家及租屋的開支真的很大，因此房客對屋況的維護也令人放心。所以像小套房、辦公室等小型物件，一般東京不動產(chǎn)基本的合約是一次簽兩年，大型物件像是店鋪的租約較長，為了避免房客被房東無預警趕走，導致生意損失，租約通常都是5年起跳。

13.在日本當不動產(chǎn)房東的負擔有那些呢?

首先是日本房屋管理公司的月費，費用是月租金5%，日本人租屋不像中國是房東直接面對房客，日本習慣交由專業(yè)的物業(yè)管理公司管理，他們會幫房東打理好房客的任何大小事，房東只要留意每個月房客的租金是否按時匯入帳戶即可。

中國人一定很難想得到，在日本租屋退租前，房客要花的清潔費有多高!以一個20平方米的套房來算，基本的壁紙換新、清潔木頭地板、冷氣，大約就要花上15萬元日幣，約等于兩個月的房租金額，如果房客不小心把木頭地板刮花、燙傷，清潔費用就更貴了。不過就我的觀察，日本房客多半都會把屋況維持得很好，畢竟他們也不希望退租時還要花大把的資金整頓房子，等于減輕房東維護房屋的費用。

風險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關(guān)信息，謹慎投資。