今天，無(wú)論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，提振日本經(jīng)濟(jì)。日本政府計(jì)劃將東京作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)特區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的再開發(fā)。公共設(shè)施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計(jì)劃都已經(jīng)開始實(shí)行。

歷經(jīng)了20年的低迷之后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎重現(xiàn)曙光。此時(shí)，回顧那場(chǎng)發(fā)生在20世紀(jì)末的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，或許有助于日本不再重蹈覆轍。

1962年到1964年，日本經(jīng)歷了一段“奧林匹克景氣”時(shí)光。受奧運(yùn)會(huì)影響最深的是房地產(chǎn)行業(yè)。除場(chǎng)館建設(shè)之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來(lái)。1964年，日本民間住宅建設(shè)總數(shù)比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同額分別比前一年增長(zhǎng)了32.9%和27.8%。

與此同時(shí)，日本政府也因循就勢(shì)修改了《建筑法》，廢除了原先“不準(zhǔn)修建超過(guò)31米高層建筑”的規(guī)定。日本從此出現(xiàn)了高級(jí)公寓，新大谷飯店、霞關(guān)大樓等一批超高層大型建筑群也拔地而起。

從1961年到1963年，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的鼎盛階段。當(dāng)時(shí)，在短短兩年之內(nèi)，日本建成公寓62棟，2191戶，價(jià)格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價(jià)平均為950萬(wàn)日元，最高達(dá)到1880萬(wàn)日元。

進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時(shí)期。日本制造的產(chǎn)品遍布全球，日本企業(yè)在全球范圍內(nèi)大量投資和收購(gòu)。1985年，日本取代美國(guó)成為世界上最大的債權(quán)國(guó)。美國(guó)人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標(biāo)志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。

然而，當(dāng)日本人目空一切，認(rèn)為自己是“世界之王”時(shí)，一場(chǎng)危機(jī)正在醞釀當(dāng)中。

1978年，第二次石油危機(jī)爆發(fā)。由于能源價(jià)格大幅上升，美國(guó)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯(lián)儲(chǔ)主席。為了治理通貨膨脹，他連續(xù)三次提高聯(lián)邦基金利率，實(shí)施緊縮的貨幣政策。

這一政策使美國(guó)市場(chǎng)名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國(guó)，導(dǎo)致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時(shí)間內(nèi)，美元匯率上漲了近60%，美元對(duì)主要國(guó)家的匯率甚至超過(guò)了布雷頓森林體系崩潰前的水平。

美元居高不下的匯率水平導(dǎo)致美國(guó)對(duì)外貿(mào)易逆差大幅增長(zhǎng)。為了改善美國(guó)國(guó)際收支不平衡的狀況，美國(guó)希望通過(guò)美元貶值來(lái)增加產(chǎn)品的出口競(jìng)爭(zhēng)力。

1985年9月，美國(guó)、日本、聯(lián)邦德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)等5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的財(cái)政部長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)，在紐約廣場(chǎng)飯店舉行會(huì)議，決定五國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國(guó)巨額的貿(mào)易赤字，史稱“廣場(chǎng)協(xié)議”。

“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，五國(guó)開始在外匯市場(chǎng)拋售美元，帶動(dòng)了市場(chǎng)投資者的拋售狂潮。美元因此持續(xù)大幅度貶值，而世界主要貨幣對(duì)美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達(dá)到了86.1%。

這并不是美國(guó)第一次干預(yù)外匯市場(chǎng)。1971年12月，日本曾與美國(guó)簽訂《斯密森協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，日元對(duì)美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。此輪匯率改革導(dǎo)致了1973年日本地價(jià)的上漲，但由于石油危機(jī)的影響，僅持續(xù)了1年。

日元的大幅升值提高了日元在國(guó)際貨幣體系中的地位，促進(jìn)了日本對(duì)外投資大幅度增加，為日本企業(yè)在海外擴(kuò)張?zhí)峁┝藱C(jī)遇。但與此同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)埋下了泡沫的危機(jī)。

由于擔(dān)心日元升值提高日本產(chǎn)品的成本和價(jià)格，日本政府制定了提升內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策，并放松國(guó)內(nèi)的金融管制。從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調(diào)利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%

當(dāng)時(shí)，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設(shè)，國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過(guò)90%。這意味著在原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動(dòng)產(chǎn)中。于是，股價(jià)扶搖直上，地價(jià)暴漲，一個(gè)巨大的泡沫正在誕生。

20世紀(jì)80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動(dòng)銀行國(guó)際化，日本政府決定實(shí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)內(nèi)營(yíng)業(yè)的可以按照本國(guó)4%的標(biāo)準(zhǔn)，有海外分支機(jī)構(gòu)的銀行則必須執(zhí)行8%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補(bǔ)充資本金之外，還得調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

當(dāng)時(shí)，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴(kuò)大營(yíng)業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。

相對(duì)于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產(chǎn)抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。

為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對(duì)于那些有存款意向的人，銀行都會(huì)勸告他們進(jìn)行土地投資：“地價(jià)在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來(lái)購(gòu)買土地的話，肯定會(huì)因土地升值而大賺一筆?！?/p>

而一旦這個(gè)人買了土地，銀行又會(huì)以這塊土地為擔(dān)保，再借給他相當(dāng)于土地價(jià)格70%的資金，勸他再購(gòu)買別處的土地，然后再以新的土地為擔(dān)?！绱搜h(huán)反復(fù)。

同一時(shí)期，國(guó)際熱錢的涌入加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。簽訂《廣場(chǎng)協(xié)議》之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國(guó)際資本只要持有日元資產(chǎn)，即使價(jià)格沒(méi)有升值，也可以通過(guò)匯率變動(dòng)獲得5%以上的收益。

敏銳的國(guó)際資本迅速卷土重來(lái)，在日本的股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨。國(guó)際廉價(jià)資本的流入加劇了日元升值壓力，導(dǎo)致股價(jià)和房?jī)r(jià)快速上漲，從而吸引了更多的國(guó)際資本進(jìn)入日本投機(jī)，泡沫越吹越大。

隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價(jià)開始瘋狂飆升。據(jù)日本國(guó)土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長(zhǎng)了近2倍。

1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價(jià)指數(shù)比1985年上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。

一個(gè)廣為人知的故事是，在東京，有一位學(xué)校的看門人在傳達(dá)室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣掉，沒(méi)想到這所房子竟以800萬(wàn)美元的價(jià)格出售。看門人瞬間成為百萬(wàn)富翁，衣錦還鄉(xiāng)。

然而同一時(shí)期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價(jià)快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實(shí)體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價(jià)格過(guò)高，使得許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模;過(guò)高的地價(jià)也給政府的城市建設(shè)帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙;高昂的房?jī)r(jià)更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。

1991年，日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒(méi)有住戶，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價(jià)格一瀉千里。

從此日本進(jìn)入了失去的二十年，“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對(duì)資本市場(chǎng)喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機(jī)、次貸危機(jī)等國(guó)際大勢(shì)的影響，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)再也未能重回輝煌。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。