隨著一帶一路戰(zhàn)略發(fā)展，中柬兩國(guó)達(dá)成多項(xiàng)合作與援助協(xié)議，越來(lái)越多的人到柬埔寨開(kāi)疆辟土，柬埔寨房產(chǎn)也迎來(lái)了快速發(fā)展機(jī)遇，吸引著眾多海外投資者前去買(mǎi)房置業(yè)，下面我們就來(lái)一起深度剖析下，柬埔寨房地產(chǎn)投資背后的機(jī)遇與挑戰(zhàn)!

柬埔寨房地產(chǎn)投資背后的機(jī)遇與挑戰(zhàn)：

01.增速快緣于總量低

就在這個(gè)時(shí)候，一篇名為 “騙你去柬埔寨買(mǎi)房的人，不是坯，是很壞” 的文章在網(wǎng)絡(luò)上流傳，引起一陣騷動(dòng)，結(jié)果有柬埔寨房產(chǎn)銷售人員表示不服，非但挖出作者是專業(yè)從事澳大利亞的房產(chǎn)銷售，還撰文 “我們到底有多壞” 加以反駁，一時(shí)之間煙硝味濃重、好不熱鬧。

其實(shí)雙方 “明槍暗炮” 、你來(lái)我往之間，所描繪者純屬 “一體兩面”，同一件事從不同的角度觀察，自然得出截然不同的結(jié)論。

譬如以GDP增速來(lái)看，柬埔寨的高速度增長(zhǎng)已維持多年 (2011-2015連續(xù)5年的經(jīng)濟(jì)增速超過(guò)7%, 2016-2017年接近7%, 2018年再達(dá)7.2%), 且呈穩(wěn)定攀升之勢(shì)，看似極其亮麗，但若以GDP總量覌，2017年GDP 220億美元，人均GDP1434美元，在世界各國(guó)排名屬中等極偏下。與越南相差11倍，與菲律賓相較差17倍，與中國(guó)更是相差到不可思議的616倍!其規(guī)模甚至與浙江三線城市的義烏 (2017年GDP 170億美元) 差距相當(dāng)有限，而義烏常住人口不及200百萬(wàn), 僅及柬甫寨1500萬(wàn)人的1/8強(qiáng)，突顯柬國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的 “突飛猛進(jìn)” 與經(jīng)濟(jì)總量的基數(shù)過(guò)低有關(guān)。

但又怎么樣呢?事實(shí)上無(wú)論GDP總量或增速，均有一定的參考價(jià)值，豈能偏廢?尤其判斷、預(yù)測(cè)一個(gè)國(guó)家乃至城市的未來(lái)發(fā)展與前景，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速具有更加明確的指向性。尤其可喜的是，近20年來(lái)柬甫寨貧困率從1992年50%至今已降至10%上下,人均GDP增長(zhǎng)7倍以上，讓國(guó)際刮目相看。

02.“村姑”蛻變“公主”

當(dāng)然，不可諱言現(xiàn)在的柬埔寨確實(shí)仍然存在不少問(wèn)題及困難，必須 “撥開(kāi)迷霧看真相” 否則極易被表象所迷惑。畢竟到處大興土木的工地與傳聞中頻發(fā)的 “飛車搶手機(jī)” 同時(shí)并存，高大偉岸的建筑與周邊危棚簡(jiǎn)戶比鄰而居，滿街的雷克薩斯和 “肉包鉄” 、 “土的掉渣” 的突突車 “并駕齊驅(qū)”，筆直寬敞、平坦的金邊莫尼旺大道拐個(gè)彎，極可能就是曲折破碎、逢雨必圩的 “彈簧路”.....;整個(gè)城市風(fēng)貌顯得奇特、怪異，像極了鄉(xiāng)下村姑手上拎個(gè)LV包，嘴唇擦著蘭蔻口紅，還是鮮紅的那款……, 各種 “不搭調(diào)” 讓人有 “一言難盡”之感。

惟如果我告訴你，三年前第一次到達(dá)柬埔寨時(shí)，我眼中所看到的根本就是純粹的 “村姑典范”，沒(méi)有LV、也沒(méi)有 “蘭蔻”，你的感受又會(huì)是什么呢?

不得不承認(rèn)，近三年來(lái)柬埔寨確實(shí)發(fā)生了翻天覆地的變化，高樓大廈顯得多不勝數(shù)、到處可見(jiàn)的中文招牌與商店、不經(jīng)意便和同胞擦肩而過(guò)……, 無(wú)處不在的 “中國(guó)元素”，是以往不可想象的，而如今它正以 “迅雷不及掩耳” 的速度改變這個(gè)國(guó)家與城市 (主要是金邊與西港).

03.柬是“淺盤(pán)式經(jīng)濟(jì)“的典型

惟必須正視的是，柬國(guó)土只有18.1萬(wàn)平方公里，面積僅相當(dāng)于廣東省，人口更是只有“少的可憐”的1500萬(wàn)人，堪稱“淺盤(pán)式經(jīng)濟(jì)”的典型，而在極短時(shí)間內(nèi)大量中國(guó)人涌入炒高了金邊與西港的房?jī)r(jià)誰(shuí)是未來(lái)的接盤(pán)俠?柬埔寨人嗎?可惜當(dāng)?shù)厝碎L(zhǎng)期以來(lái)習(xí)慣于居住在2-3樓的排屋，對(duì)于高樓仍存有一定的抗性，一時(shí)半會(huì)兒很難改變。換言之，排屋轉(zhuǎn)換成大樓居住有個(gè)過(guò)程，需耗時(shí)多久?是否能夠無(wú)縫對(duì)接?都是未知數(shù)。

亦即這兩年的購(gòu)房欲“逢高出貨”、“獲利了結(jié)”，唯一可能的客源就只能是后面進(jìn)入的中國(guó)人了。

那么問(wèn)題來(lái)了，目前金邊號(hào)稱中國(guó)人數(shù)已達(dá)30萬(wàn)人，西港則約為10萬(wàn)人(登記在案1.2萬(wàn)人)，后續(xù)還會(huì)有更多的中國(guó)人到達(dá)嗎?就算有，面對(duì)節(jié)節(jié)走高的房?jī)r(jià)(中高端房均價(jià)2500美元/平米朝上)這些人買(mǎi)的下手嗎?畢竟外匯管制趨嚴(yán)，有意購(gòu)房者只能用原本就放在海外的資金購(gòu)買(mǎi)。

04.“沖高回落”在所難免

當(dāng)然，同樣的狀況不會(huì)簡(jiǎn)單的復(fù)制到柬埔寨，畢竟“同屬一國(guó)”與“一邊一國(guó)”有本質(zhì)上的差異，但“差可比擬”應(yīng)不為過(guò)。

關(guān)鍵是2019年開(kāi)始進(jìn)入的中國(guó)人能接受當(dāng)前柬埔寨的房?jī)r(jià)嗎?我看現(xiàn)在房?jī)r(jià)已接近臨界點(diǎn)，短期內(nèi)再往上沖的動(dòng)能不足，但市場(chǎng)是“不見(jiàn)黃河心不死”的，因此下半年發(fā)生“沖高回落”是大概率事件，跌幅控制在15%內(nèi)。而這是否意味柬國(guó)的房產(chǎn)不值得購(gòu)買(mǎi)?應(yīng)“持幣觀望”?答案是否定的。畢竟房產(chǎn)是“非標(biāo)產(chǎn)品”，地段、環(huán)境乃至開(kāi)發(fā)商品牌通常決定其價(jià)值的90%。考慮到柬埔寨可覌的成長(zhǎng)空間，要做的是更加謹(jǐn)慎的購(gòu)買(mǎi)，對(duì)城市規(guī)劃有更詳細(xì)的評(píng)估，對(duì)房企誠(chéng)信與品牌有深入的了解，兩者缺一不可。畢竟無(wú)論金邊或西港正“漸變”式走出“隨便買(mǎi)隨便賺”時(shí)期(“疊代效應(yīng)”使榮枯期均縮短)。

05.因?yàn)椤奥浜蟆彼圆庞猩虣C(jī)

當(dāng)然，如果你是長(zhǎng)期持有甚至自用，并不在乎一時(shí)之間的漲跌，那么選購(gòu)城市建成區(qū)范圍內(nèi)(金邊約20平萬(wàn)公里)的房子，基本不存在“套牢”風(fēng)險(xiǎn)，只有漲多漲少的問(wèn)題。

評(píng)判柬埔寨的城市(專指金邊與西港)及其房地產(chǎn)發(fā)展，既要承認(rèn)、直面其缺點(diǎn)，諸如：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一與低端、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足、城市規(guī)劃混亂、購(gòu)房保障機(jī)制缺位、環(huán)保意識(shí)不足、投機(jī)買(mǎi)氣過(guò)重……(30年前的中國(guó)不也同樣如此)，但也要看到它不可多得的強(qiáng)項(xiàng)，如：“一帶一路”優(yōu)先受惠國(guó)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯(疊代復(fù)制)、世界三大美元區(qū)之一(美元資產(chǎn))、土地富饒、無(wú)天災(zāi)、GDP增長(zhǎng)可期、即將躋身產(chǎn)油國(guó)……，兩相權(quán)衡之下，顯然“機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)”。

惟無(wú)論如何均需謹(jǐn)記“凡投資必有風(fēng)險(xiǎn)”，且“風(fēng)險(xiǎn)”與“回報(bào)”成正比，除非不投資否則就必須正視風(fēng)險(xiǎn)，只有投資時(shí)沒(méi)看到的風(fēng)險(xiǎn)，而沒(méi)有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資。

這是基于分散風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)配置，進(jìn)行海外購(gòu)房者的必備心理素質(zhì)。

柬埔寨房產(chǎn)投資注意事項(xiàng)：

1、海外人士應(yīng)投資公寓

海外人士只能購(gòu)買(mǎi)柬埔寨公寓或分契式產(chǎn)權(quán)類房屋。這表示有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，而開(kāi)發(fā)商在建筑有關(guān)房產(chǎn)之后，再把產(chǎn)權(quán)分成契式產(chǎn)權(quán)并銷售。其實(shí)，這類型房產(chǎn)大致上都是新項(xiàng)目，主要是開(kāi)放給海外投資，而通常這類型房產(chǎn)都集中在金邊市中心或旅游地。

2、投資公寓也有一定的管制

投資者在選購(gòu)公寓時(shí)，必須注意底層是不能售賣給海外人士的。除此，一棟公寓內(nèi)也不能超過(guò)70%是海外投資者，而這些都必須公開(kāi)讓買(mǎi)家了解。開(kāi)發(fā)商在達(dá)到70%海外買(mǎi)家之后，就會(huì)停止售賣，而這也表示海外買(mǎi)家應(yīng)該采取主動(dòng)，以便可以得到更好的選擇單位。

3、了解投資熱點(diǎn)

普遍而言，投資者可留意金邊地區(qū)的房產(chǎn)。投資者在購(gòu)買(mǎi)房屋之前，應(yīng)該先訪問(wèn)買(mǎi)房的地點(diǎn)，花時(shí)間了解該市每個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)和該地方的文化與特色。

4、投資備有完善的保安項(xiàng)目

柬埔寨還在發(fā)展當(dāng)中，若要保護(hù)你的財(cái)產(chǎn)和增加投資單位的吸引力，可以留意有完善保安設(shè)施的房產(chǎn)。例如，24小時(shí)全天候保安措施。

5、留意外幣匯率

柬埔寨通用美金和瑞爾，雖然柬埔寨政府一直都計(jì)劃降低美金的使用率，但在大部分的商店還是以美金作為交易貨幣。不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或許會(huì)要求買(mǎi)家以瑞爾付款，但其他相關(guān)的費(fèi)用，例如家具，會(huì)以美金付費(fèi)。投資者應(yīng)該在選購(gòu)房產(chǎn)之前，計(jì)算好匯率的變化與所需成本。

以上就是小編今天為大家?guī)?lái)的關(guān)于深度剖析：柬埔寨房地產(chǎn)投資背后的機(jī)遇與挑戰(zhàn)的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有所幫助。如您還需更多的了解，可以直接咨詢我們的在線客服，我們將會(huì)以最專業(yè)的態(tài)度和顧問(wèn)為您提供定制化的服務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。