對于海外房產(chǎn)買賣，其中有一筆費用為資產(chǎn)增值稅。如何合理的規(guī)避稅費是投資者需要了解的，但澳洲政府為了防止非稅務(wù)居民不交資產(chǎn)增值稅，便發(fā)布了賣房增值稅預(yù)付稅的政策。那么這個預(yù)付稅增值政策對海外房產(chǎn)買賣有什么影響呢？

問題一：哪些資產(chǎn)會受到政策影響?

這次公布的政策主要是針對以下幾類資產(chǎn)：

市場價值高于75萬澳幣的不動產(chǎn)。這些不動產(chǎn)包括土地，住宅，商用樓，礦山以及有產(chǎn)權(quán)年限的房地產(chǎn)(比如在堪培拉的地產(chǎn))等等。如果非稅務(wù)居民是通過澳洲的公司來收購以上資產(chǎn)的話，那么他們所直接或者間接持有的公司股權(quán)，不過如果上述資產(chǎn)市場價值小于75萬澳幣，則該政策不適用。

問題二：75萬如何來確定?

一般來說，如果買賣雙方不屬于關(guān)聯(lián)方，那么稅務(wù)局則認(rèn)可實際成交價就是該資產(chǎn)的市場價值。這里實際成交價僅僅指的是資產(chǎn)購買價格，而不包括在房屋交割時發(fā)生的一些費用，比如律師費等。

如果賣家在一筆交易中同時賣出多棟房產(chǎn)，而這些多棟房產(chǎn)的總市值超過75萬，那么稅務(wù)局并不會按照交易次數(shù)來確定75萬，而是會分別根據(jù)每個房產(chǎn)的市場價值來判定它們各自是否會超過75萬，從而適用政策。

同樣的，如果交易的情況是一個賣家對很多個買家，比如總共有5個買家聯(lián)合購買一棟大樓，每人各占大樓20%的權(quán)益。在這種情況下，稅務(wù)局不會看買家的數(shù)量，而是根據(jù)該大樓的市場價值是否超過75萬來判定。

問題三：如果本地買家需要代扣代繳12.5%的增值稅預(yù)付稅，實務(wù)中如何來操作呢?

12.5%增值稅預(yù)付稅的代扣代繳義務(wù)是由買家來承擔(dān)。買家不可以借口不知道賣家是非稅務(wù)居民而不承擔(dān)該義務(wù)。如果買家不履行該義務(wù)，那么將會被處以$7,75到$21,600的罰款。

在實務(wù)中，買家在購買75萬以上房產(chǎn)的時候，必須要先咨詢賣家是否是非稅務(wù)居民。為了保障雙方的合法權(quán)益，如果賣家不是非稅務(wù)居民的話，賣家可以向稅務(wù)局申請出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholdingclearance certificate”的證明，然后將該證明遞交給買家，買家就可以無須擔(dān)心代扣代繳的事宜。

如果賣家是非稅務(wù)居民的話，買家必須在房產(chǎn)過戶前，把一部分購房款(12.5%)扣下，先行交給稅務(wù)局。這里要注意的一點是，這個12.5%的增值稅預(yù)付稅不是在簽合同交定金的時候上交，而是在房產(chǎn)過戶，支付余款的時候上交稅務(wù)局。

在稅款上交稅務(wù)局的時候，買家需要填寫一份表格“Foreign resident capital gains withholding purchaser paymentnotification”，表中會列明買家和賣家以及所購買的資產(chǎn)的詳細(xì)資料，之后稅務(wù)局會給買家一份付費通知來指導(dǎo)買家將預(yù)付稅上繳稅務(wù)局。

問題四：非稅務(wù)居民賣家應(yīng)該作什么?

由于購買價格的12.5%是代扣代繳的增值稅預(yù)付稅，只是一個預(yù)估所得稅，而并非是真正精確的房產(chǎn)增值稅。

按照稅法規(guī)定，非稅務(wù)居民還必須在年底報稅的時候再次向稅務(wù)局申報其精確的資本增值并計算準(zhǔn)確的稅金，多退少補。

問題五：如果非稅務(wù)居民賣家認(rèn)為12.5%的稅金太重，應(yīng)該怎么辦

實務(wù)中有海外賣家向稅務(wù)局投訴，因為在某些交易中，毛利率可能不到12.5%，甚至有時候還可能會出現(xiàn)虧損，如果事先交了12.5%，則會占用到他們的現(xiàn)金流量而變得不公平。

在該種情況下，稅務(wù)局允許海外賣家申請”Foreign resident capital gains withholding ratevariation”，要求稅務(wù)局重新核定代扣代繳稅率，稅務(wù)局一般會在28天內(nèi)給予答復(fù)。

問題六：如果房產(chǎn)賣家是稅務(wù)居民，如何規(guī)避增值稅預(yù)付稅?

如果預(yù)計房產(chǎn)市場價值高于75萬，澳洲稅務(wù)居民賣家需要盡早在賣房前填寫一份Foreign resident capital gains withholding clearancecertificate application form 申請表格并上交稅務(wù)局。

稅務(wù)局在核實信息后，會給賣家出具一份Capital gains withholding clearance certificate，賣家需要將這份證書在交房前(the day of settlement of sale)提供給買家，以此避免增值稅預(yù)付稅。

稅務(wù)局對clearance certificate申請的審理時間大概為14天。

風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。