德國柏林已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場的新貴。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年，德國柏林的房價漲幅達20.5%，居全球之首。人口激增、租金上漲和外來投資者涌入，成為柏林房價高企的三大主因。

一、德國四城市上榜

在萊坊公布的2017年全球十大房價漲幅最大城市排行榜中，德國有四座城市擠進榜單。除了首都柏林，漢堡、慕尼黑、法蘭克福等城市也榜上有名。其中，與2016年相比，漢堡的房價增幅達14.1%，位列第七;慕尼黑以13.8%的漲幅排名第八;法蘭克福13.4%，排名第十。

此前，為抑制房價大幅上漲，加拿大卑詩省政府對省內(nèi)房價，尤其是首府溫哥華所在地區(qū)的房價出臺新政。卑詩省政府宣布，對外國買家征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。相比之前的稅率整整提高了8倍。

新政出臺后的效果也非常明顯，狂熱的溫哥華樓市應(yīng)聲降溫。萊坊數(shù)據(jù)顯示，盡管溫哥華地區(qū)房價去年漲幅高達16%，但現(xiàn)在已跌出前三，位列第四。

而受到英國脫歐影響，英國首都倫敦的房價漲幅有所放緩，僅為2%，位列第101位。曾經(jīng)被炒得火熱的新西蘭奧克蘭的房價，也因政府的房價抑制措施，增幅僅為2.2%，位列第99。

二、警惕房價泡沫

對于柏林房價的搶眼表現(xiàn)，萊坊在其分析中并不對此表示意外，認為這是德國房價多年來不斷上漲的結(jié)果。萊坊的數(shù)據(jù)顯示，自2004年以來，柏林房價的平均漲幅已超過120%。

推動柏林等德國大城市房價高漲的背后，是不斷涌入的外來人口。柏林目前已是德國人口最多的城市。德國媒體此前在德國大城市人口發(fā)展前景中提到，柏林、慕尼黑和法蘭克福將是德國人口增長最快的幾個城市。

過去5年來，柏林人口以每年5萬的速度增加，目前柏林已發(fā)展成擁有350萬人口的大城市。萊坊預計，到2035年，柏林人口還將增加14.5%，將是德國平均增長率的13倍。

除了人口因素，柏林本就低于歐洲其他主要城市的房價成為了外來投資者眼中的“香餑餑”。即便柏林房價以每年10%的速度上漲，依舊趕不上紐約或者倫敦。比如，柏林市中心的一套公寓，與倫敦同等面積、地段相似的公寓相比，售價能便宜2/3。因此，不難理解外來投資者對柏林樓市，無論是普通住宅市場，還是商用地產(chǎn)，均趨之若鶩。

此外，作為“歐洲的硅谷”，大量互聯(lián)網(wǎng)公司涌入柏林，也拉動了資本市場的活躍。另外，歐洲以及全球的頂級投資公司也在柏林尋找好項目進行風險投資。可以說，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展在吸引世界各地高端人才進駐柏林時，也必然帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。

房價顯著上漲，德國央行也早已關(guān)注到。今年2月，德國央行對柏林等大城市的樓市可能存在的泡沫發(fā)出警告。德國央行認為，許多德國城市的房產(chǎn)價格至少存在15%的虛高，這一比例在柏林尤其高達35%。

目前，柏林市政府正密切關(guān)注加拿大溫哥華政府采取的對外國購房者征稅的實施狀況。不排除柏林政府也在未來通過對外國購房者的稅收機制，抑制當?shù)胤績r過熱。